История типичная: квартиру приняли, нашли недостатки, застройщик согласился всё исправить и даже назвал срок. А потом начал тянуть – неделя за неделей, месяц за месяцем, а брак на месте. Многие дольщики в этой ситуации просто ждут, не подозревая, что каждый день такой просрочки стоит застройщику денег. За нарушение срока устранения недостатков предусмотрена отдельная неустойка. Разберём, как она устроена.
Две разные неустойки
Важно не путать два самостоятельных требования. Первое – неустойка за нарушение срока передачи квартиры: она начисляется, пока застройщик не передал вам объект. Второе – неустойка за нарушение срока устранения недостатков: она возникает, когда объект уже передан, недостатки выявлены, застройщик обязался их устранить, но не уложился в срок. Это разные основания, и одно не поглощает другое. Дольщик может иметь право на обе – в зависимости от того, как развивался спор.
Откуда берётся право на устранение
Статья 7 ФЗ-214 даёт дольщику право при обнаружении недостатков потребовать их безвозмездного устранения в разумный срок. Если срок устранения согласован сторонами – ориентируемся на него. Если не согласован – он должен быть разумным, и что именно считать разумным в конкретном случае, определяется по обстоятельствам и практике. С момента, когда этот срок истёк, а недостатки не устранены, начинается просрочка устранения.
Как считается неустойка за просрочку устранения
За нарушение срока устранения недостатков закон предусматривает неустойку, которая начисляется за каждый день просрочки. Конкретную формулу и размер нужно применять по актуальной редакции статьи 7 – тем более что особый порядок по недостаткам, введённый на 2024–2025 годы, продлевался и менялся, поэтому брать нужно редакцию, действующую на дату расчёта. Именно поэтому здесь не приводятся готовые проценты: их следует брать на дату расчёта, иначе сумма будет неверной.
Почему об этом молчат
Застройщику выгодно, чтобы дольщик воспринимал затянутый ремонт как досадную мелочь, а не как основание для денежного требования. Пока вы просто ждёте и напоминаете, неустойка копится, но вы её не заявляете – и застройщик ничем не рискует. Как только вы начинаете фиксировать сроки и считать сумму, ситуация меняется: тянуть становится невыгодно.
Что делать
Зафиксируйте письменно, какие недостатки выявлены, какой срок устранения был согласован (или когда вы его потребовали) и что он истёк. Направьте застройщику претензию с требованием устранить недостатки и выплатить неустойку за просрочку устранения. Если он не реагирует добровольно, требование заявляется в суд, где сверх присуждённого взыскивается штраф 5% за то, что застройщик не решил вопрос добровольно (это норма ФЗ-214; прежние 50% по закону о защите прав потребителей к ДДУ больше не применяются).
Если застройщик обещал устранить брак и тянет – напишите мне. Зафиксируем сроки и посчитаем неустойку за просрочку устранения по вашему ДДУ.