Купили квартиру в строящемся доме, а планы изменились – или, наоборот, хотите войти в хороший объект, где свободных лотов уже нет. И в том, и в другом случае работает переуступка: сделка, при которой права по договору долевого участия переходят от одного человека к другому ещё до сдачи дома. Механизм рабочий, но у него жёсткие рамки и пара мест, где легко потерять деньги. Разберём по порядку.
Что именно продаётся
Пока дом не сдан и акт не подписан, у дольщика на руках не квартира как объект, а право требовать её передачи у застройщика. Именно это право и является предметом переуступки. Статья 11 ФЗ-214 разрешает уступить его другому лицу – покупатель встаёт на место прежнего дольщика и получает договор со всеми его условиями. Формально это называется уступкой права требования.
Узкое окно и регистрация
Переуступка возможна не в любой момент. Право можно уступить с момента государственной регистрации ДДУ и только до подписания акта приёма-передачи объекта. Как только акт подписан, продавать уже нечего в формате уступки: возникает право собственности, и квартира продаётся обычной сделкой купли-продажи. Сам договор уступки, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации – без неё он не порождает последствий.
Первая ловушка: долг перед застройщиком
Если вы к моменту уступки не оплатили застройщику всю цену договора, просто передать право нельзя. Вместе с правом к новому дольщику должен перейти и ваш долг, а перевод долга требует согласия застройщика. Игнорирование этого правила делает сделку уязвимой. Поэтому первый вопрос перед переуступкой – полностью ли рассчитан ДДУ, и если нет, то как оформить перевод оставшейся суммы.
Вторая ловушка: налог
Доход от переуступки облагается налогом. Ключевой момент, на котором теряют деньги, – расчёт налоговой базы: платить нужно не со всей суммы сделки, а с разницы между тем, за сколько вы уступаете право, и тем, сколько сами заплатили по ДДУ, если правильно учесть расходы. Конкретные ставки, право на вычет и пороги нужно применять по актуальной редакции Налогового кодекса на дату сделки – поэтому здесь не приводятся готовые цифры: ошибка в них дороже консультации.
Что получает покупатель
Для покупающей стороны переуступка выгодна тем, что к новому дольщику переходят все права по договору. Это не только право получить квартиру, но и гарантия на неё, и право на неустойку за просрочку передачи. Поэтому цену уступки разумно оценивать с учётом реального состояния стройки и сроков: покупатель наследует и плюсы, и риски договора.
Если вы продаёте или покупаете строящуюся квартиру по переуступке и хотите, чтобы сделка была чистой, а налог – минимально возможным по закону, – напишите мне. Проверю договор уступки, статус расчётов с застройщиком и посчитаю налоговые последствия.